I gestori della rete idrica hanno il compito di garantire la salubrità dell’acqua erogata fino al contatore, cioè fino al punto di consegna in cui avviene l’allaccio del condominio. Da quel punto in poi, e quindi fino al rubinetto di casa, il controllo della conformità dell’acqua alle norme vigenti spetta al privato: la responsabilità della qualità dell’acqua usata e consumata dai condomini ricade sull’amministratore di condominio.
Cosa significa nello specifico il controllo dell’acqua del condominio? Quali sono gli obblighi dell’amministratore? È opportuno fare il punto della situazione.
Competenze dell’amministratore
L’amministratore deve controllare manutenzione e adeguatezza dell’impianto idrico del condominio, ma la legge non fissa per i condomini una frequenza obbligatoria per le analisi periodiche (diverso è il discorso per la gestione degli acquedotti). Il decreto legislativo oggi in vigore sulle acque destinate al consumo umano, il D.Lgs. 18/2023, ha inoltre introdotto la valutazione del rischio dei sistemi di distribuzione interni, obbligatoria per alcune tipologie di edifici come le strutture sanitarie. In ogni caso, è responsabilità dell’amministratore assicurare che la rete idrica condominiale non alteri i requisiti di potabilità dell’acqua, così che l’acqua destinata al consumo umano non rappresenti un pericolo per la salute umana.
Affinché possa essere effettuata una corretta valutazione dell’acqua di un condominio mediante test specifico, si consiglia generalmente di eseguire un prelievo in due punti, al piano terra e all’ultimo piano. In questo modo è possibile individuare l’eventuale punto dell’impianto che causa una contaminazione microbiologica o chimica, esaminando l’intera rete idrica condominiale, comprese tubature, addolcitori, autoclavi, serbatoi.
Se le condizioni dell’impianto (usura, tipo di materiali usati, vetustà) dovessero alterare la qualità dell’acqua, oltre a effettuare le verifiche l’amministratore è obbligato a intervenire adottando i provvedimenti necessari al ripristino dei requisiti di potabilità. Il controllo dell’acqua nel condominio, quindi, non si esaurisce nelle analisi. Qualora l’amministratore ignorasse il problema e si verificassero situazioni di malessere provocate dalla cattiva gestione di cisterne o tubazioni, potrebbe incorrere in sanzioni, di cui riportiamo un esempio nei paragrafi successivi.
Conseguenze di una scorretta manutenzione dell’impianto
A causa dell’usura o di certi materiali impiegati per realizzare le tubazioni di adduzione, alcuni impianti idrici condominiali possono risultare danneggiati o comunque non idonei a garantire la salubrità dell’acqua destinata all’uso domestico.
Queste problematiche potrebbero causare accumuli di calcare nocivi per gli elettrodomestici e la loro longevità, ma anche esporre i condomini a seri rischi per la salute, ad esempio a causa di ristagni d’acqua nei tubi che favoriscono la proliferazione di batteri come la legionella (responsabile di patologie anche gravi). Le tubazioni vecchie, inoltre, possono corrodersi nel tempo e rilasciare nell’acqua metalli come rame o ferro, potenzialmente dannosi.
Possibili sanzioni per l’amministratore
I condomini possono segnalare all’amministratore cattivi odori o perdite nelle proprie tubazioni. Qualora, pur informato, l’amministratore non si attivasse per risolvere i problemi, potrebbe essere sanzionato e obbligato al pagamento di somme rilevanti. Il D.Lgs. 31/2001, in vigore fino a marzo 2023 e poi sostituito dal D.Lgs. 18/2023 (che prevede un proprio sistema sanzionatorio), stabiliva ad esempio:
- da euro 10.329 a euro 61.974 per chi fornisca acqua che contenga microrganismi, parassiti o altre sostanze in quantità o concentrazioni tali da rappresentare un pericolo potenziale per la salute umana (art. 19 comma 1)
- da euro 5.164 a euro 30.987 qualora i valori di parametri fissati dalla legge, rispettati nel punto di consegna, non siano confermati nel punto in cui l’acqua fuoriesce dal rubinetto (art. 19 comma 2).